Restschuld na verkoop: wat als uw huis minder oplevert dan uw hypotheek?
Restschuld na verkoop: wat als uw huis minder oplevert dan uw hypotheek?
U zet uw huis te koop, de koopakte wordt getekend en u verwacht dat daarmee ook de hypotheek van de baan is. Logisch gedacht, maar niet altijd zo. Als de verkoopopbrengst lager uitvalt dan wat u nog aan hypotheek heeft openstaan, blijft u met een restschuld zitten. Die verdwijnt niet bij de overdracht.
Een restschuld ontstaat als de netto verkoopopbrengst lager is dan de openstaande hypotheekschuld. De netto opbrengst is de verkoopprijs na aftrek van makelaarskosten en andere verkoopkosten. Het verschil is wat u nog verschuldigd bent. Bij de overdracht lost de notaris via de verkoopopbrengst eerst de hypotheek af. Blijft er dan een tekort over, dan wordt dat een ongedekte schuld. Eentje die gewoon op uw naam blijft staan.
Dit kan u overkomen als de woningwaarde is gedaald, als u weinig heeft afgelost, of als u destijds een aflossingsvrije hypotheek afsloot. Zolang u in het huis woont en de maandlasten betaalt, merkt u er weinig van. Maar bij verkoop wordt dat papieren tekort ineens heel concreet.
Hoe je geldverstrekker ermee omgaat
Uw geldverstrekker laat de restschuld niet zomaar vallen. Wat er vervolgens gebeurt, hangt af van uw situatie. Soms zet de geldverstrekker het bedrag om in een aparte lening, een soort persoonlijke lening met een eigen looptijd en rente. Koopt u een nieuwe woning? Dan kunt u onder voorwaarden de restschuld meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Uw inkomen moet de totale lasten wel kunnen dragen, en de verkochte woning moet daadwerkelijk zijn overgedragen.
Er zijn ook bijzondere situaties. Heeft u door omstandigheden buiten uw eigen schuld moeten verkopen, denk aan een relatiebreuk of inkomensverlies, dan kan een geldverstrekker soms andere afspraken maken. Kwijtschelding is in bepaalde gevallen mogelijk, maar dat is geen standaardoptie. U moet het aantonen en aanvragen.
Wat het doet met uw volgende stap
Een restschuld heeft gevolgen voor wat u daarna kunt lenen. U draagt die verplichting mee naar uw volgende hypotheekaanvraag. De geldverstrekker telt de restschuld mee bij het beoordelen van uw leenruimte. Dat betekent dat u minder kunt lenen voor een volgende woning. Heeft u een gezamenlijke hypotheek en gaat u uit elkaar? Dan bent u beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige restschuld richting de geldverstrekker. De onderlinge draagplicht is doorgaans elk voor de helft, tenzij u daar andere afspraken over heeft gemaakt. Onderlinge afspraken tussen ex-partners veranderen de aansprakelijkheid richting de geldverstrekker niet. Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid is alleen mogelijk als de geldverstrekker daar formeel mee instemt.
Reken het vooraf door, niet achteraf
De meeste mensen ontdekken een restschuld pas als de verkoop al in gang is. Dat is precies het moment waarop u de minste ruimte heeft om bij te sturen. Laat u daarom ruim voor de verkoop goed adviseren. Vraag wat uw openstaande schuld is, wat de bijkomende kosten zijn, wat een realistische verkoopprijs is, en welke opties er zijn als de opbrengst + kosten lager zijn dan hypotheekschuld. Zo komt u niet voor verrassingen te staan op de dag van de overdracht.